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Un estudio del Banco de la República revela que las brechas en precios de arriendo entre ciudades pueden superar el 25%, incluso ajustando por características de las viviendas. La tendencia nacional muestra un crecimiento constante del alquiler como forma de tenencia, mientras la propiedad disminuye.
Medellín se consolidó oficialmente como la ciudad más costosa para arrendar vivienda en Colombia, superando a Bogotá, que históricamente había liderado este ranking. El sorpasso fue documentado en un informe del Banco de la República que analizó las disparidades regionales en los precios de arrendamiento urbano entre 2008 y 2024, y que revela una transformación profunda en los patrones de vivienda en el país.
El estudio del Emisor es contundente: las brechas de precio entre ciudades pueden alcanzar hasta un 25%, incluso después de ajustar por las características estructurales de las viviendas. Esto significa que, en la práctica, el mismo ingreso nominal no garantiza el mismo nivel de bienestar en todas las ciudades del país, poniendo en evidencia las fuertes disparidades regionales en el costo de vida.
La investigación detalla una tendencia nacional de largo aliento: el arriendo se ha convertido en la principal forma de tenencia de vivienda en Colombia. En un lapso de 16 años, la proporción de hogares arrendatarios pasó del 32% en 2008 al 40,5% en 2024 a nivel nacional. Este fenómeno es aún más marcado en las cabeceras municipales, donde la cifra escaló del 42,3% al 49,8%. En contraste, los propietarios de vivienda descendieron del 48,1% al 35,2% en el mismo periodo, confirmando un cambio estructural en el acceso a la vivienda.
“En 2008, Cartagena y Bogotá se ubicaban entre las ciudades más costosas para arrendar; hacia 2024, el liderazgo cambia y Medellín pasa a encabezar el ranking, superando a las ciudades tradicionalmente líderes”, concluye el estudio del BanRep. El documento también señala el ascenso de Barranquilla y Santa Marta en el listado de costos, mientras varias capitales intermedias se han abaratado en términos relativos.
El informe también analiza las particularidades de cada mercado. “En ciudades como Medellín, la condición de apartamento se asocia con un mayor valor de arriendo, mientras que en otras se observa un efecto negativo”, se lee en el reporte, lo que sugiere que el estatus relativo de los apartamentos depende de las características específicas de cada mercado inmobiliario.
El peso macroeconómico del arriendo
El mercado del alquiler no solo define el panorama habitacional de los colombianos, sino que tiene un impacto directo en la economía nacional. El estudio del Emisor calcula que este mercado alcanzó los $26,4 billones en 2024, equivalentes al 8,8% del PIB.
Este segmento tiene una incidencia directa en la inflación y el costo de vida urbano, al representar una cuarta parte de la canasta del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Debido a la indexación por ley, los cánones de arrendamiento tienden a moverse en línea con la inflación, creando un círculo virtuoso —o vicioso— entre precios y alquileres.
Las cifras del DANE para 2024 lo confirman: se registró una variación acumulada de 6,52% para el arriendo efectivo y 6,28% para el arriendo imputado, cifras levemente superiores a la inflación total del 5,81%. Las contribuciones de estos rubros al IPC fueron de 0,05 y 0,07 puntos porcentuales, respectivamente, demostrando su influencia concreta en el índice que mide el costo de vida de los colombianos.
Humberto ‘Toto’ Torres
